Loteamento legalizado ou loteamento irregular?

Você já se deparou com situações em que o loteamento não era legalizado quando foi olhar lotes para comprar? Essa é uma situação ainda muito comum e à primeira vista pode até parecer atrativa, já que o terreno em um loteamento irregular é, geralmente, um pouco mais barato do que em um loteamento legalizado.

Porém você sabe exatamente o que diferencia esses dois tipos de loteamentos e quais os prejuízos de quem adquire um lote ilegal?

Hoje iremos esclarecer tudo isso, com objetivo de te orientar sempre sobre a segurança do seu investimento.

Vamos lá?

Em primeiro lugar, o que é um lote irregular?

Como falamos anteriormente, existem muitos lotes irregulares no Brasil, que infelizmente causam sérios transtornos aos compradores. Por isso, é fundamental saber exatamente o que é um lote irregular.

O loteador (que é o responsável pela venda do lote e pode ser ou uma pessoa física, jurídica, cooperativa, etc.) deve seguir uma série de requisitos para ter o direito de comercializar o terreno. Essas obrigações estão previstas na Lei 6.766/1979 (clique aqui para acessar a Lei) e vão desde a separação do terreno em lotes menores, a apresentação do projeto de loteamento à Prefeitura, até o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quando um loteamento é irregular ele pode apresentar as seguintes situações:

1. O projeto foi aprovado pelo Município, porém as vendas do empreendimento iniciaram sem ter o devido registro no Cartório de Imóveis.
2. Teve o projeto aprovado pela Prefeitura, porém a obra foi executada em desacordo com o projeto.
3. Foi executado de acordo com o projeto aprovado, mas sem obediência ao cronograma de obras.

Além dessas três questões que caracterizam um empreendimento irregular, o loteamento pode ainda ser caracterizado como clandestino. Neste caso, a situação já é considerada como crime, de acordo com a Lei nº 6.766/1979.

O loteamento clandestino é aquele que é feito sem aprovação do Município e sem registro regular, podemos dizer que ele é “oculto” à Administração Pública. Nessa situação, a Prefeitura tem o dever de impedir esses loteamentos “mediante embargo das obras de urbanização ou edificação, exigindo a devida regularização”.

Além disso, um contrato assinado de um lote clandestino é considerado como nulo, de acordo com o artigo 166, II e III do Código Civil, que diz ser nulo o negócio jurídico quando seu objeto for ilícito.

Agora confira alguns riscos para quem compra um lote nessas condições?

1. Não é possível registrá-lo. Dessa forma, legalmente, o comprador não é o dono daquilo que pagou, tendo apenas a posse do imóvel.
2. O comprador não tem a respaldo jurídico perante possíveis problemas com o empreendimento, tendo como segurança a palavra do loteador.
3. Corre o risco de morar em um local sem infraestrutura básica, como água potável, energia elétrica, iluminação pública, redes de esgoto e ruas em tamanhos adequados. Já que é a aprovação do Munícipio que garante essas questões.
4. Não será possível financiar a compra do lote, já que para conseguir um financiamento junto a instituições financeiras é necessário apresentar toda a documentação do empreendimento.
5. Caso deseje vender o imóvel algum dia, terá sérias dificuldades.

Depois de entender o que é um lote irregular e os problemas gerados para quem adquire esse tipo de terreno, você pode se perguntar: como verificar se o loteamento está legalizado?

Para conferir a regularidade do empreendimento, você pode solicitar à imobiliária, ou para a incorporadora (caso seja essa última a responsável pela comercialização), que te apresente a aprovação da Prefeitura e o registo do Cartório de Imóveis. É possível ir também pessoalmente na Prefeitura e no Cartório para verificar a documentação.

Para concluir, veja mais vantagens de comprar um lote legalizado.

• Liberação de crédito para a aquisição do lote e para a construção da sua casa

Pois é, existem modalidades de crédito que unem a aquisição de terreno e a construção do imóvel em apenas um financiamento. Um desses programas é o da Caixa Econômica Federal, onde você ter o valor financiado em até 35 anos.

Vou deixar o link do programa, caso queira saber mais é só clicar aqui.

• Sem risco de multa

Uma multa, no caso de denúncia de alguma irregularidade, pode chegar a 14% do valor do imóvel.

• Facilidade na venda

Grande parte da população adquire um imóvel através do financiamento bancário. Dessa forma, na hora de vender um bem que está em condições irregulares você exclui qualquer possível comprador que vai utilizar essa modalidade de pagamento para a compra.

• Permissão para utilizá-lo comercialmente

Para montar um negócio em casa ou trocar a utilização de um imóvel de residencial para comercial é necessário que o mesmo esteja legalizado.

• Segurança

Como já comentamos, para garantir a validade da compra é necessário que a documentação esteja no nome do comprador, o que não é possível em um empreendimento irregular, onde o comprador assina apenas um contrato de posse. Sem o nome do comprador no registro, por lei, o vendedor continua sendo o proprietário do lote, podendo inclusive vendê-la outras vezes, caso queira aplicar um golpe.

 

E se ficou alguma dúvida sobre a legalização de loteamentos, deixe a sua pergunta, será um prazer te responder.